Quy định bồi thường về đất, bồi thường nhà ở, công trình và tài sàn gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất theo Quyết định số 42/2025/QĐ-UBND của UBND tỉnh

Ngày 02/10/2025, Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 42/2025/QĐ-UBND Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Theo đó, việc bồi thường về đất, bồi thường nhà ở, công trình và tài sàn gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định cụ thể như sau:
*Tỷ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở để bồi thường cho người có đất thu hồi quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP:
+ Tỷ lệ quy đổi được xác định theo công thức sau:

Tỷ lệ quy đổi =	Giá đất của khu đất hoặc thửa đất tại vị trí thu hồi đất	x 100%
	Giá đất của khu đất hoặc thửa đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá nhà ở tại vị trí bồi thường

Trong đó:  Giá đất của khu đất hoặc thửa đất tại vị trí thu hồi đất và giá đất của khu đất hoặc thửa đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo Bảng giá đất; giá nhà ở tại vị trí bồi thường là giá nhà tái định cư được duyệt của dự án theo quy định. Trường hợp giá đất của khu đất hoặc thửa đất tại vị trí thu hồi đất và giá đất của khu đất hoặc thửa đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại vị trí bồi thường mà khu đất hoặc thửa đất đó nằm trên nhiều phạm vi, vị trí đất tính theo Bảng giá đất thì giá đất của khu đất hoặc thửa đất được xác định mức bình quân của các phạm vi, vị trí đất đó. Trường hợp khu đất hoặc thửa đất thu hồi có nhiều loại đất thì giá đất của khu đất hoặc thửa đất tính tiền bồi thường tại vị trí thu hồi đất được xác định theo từng loại đất.
- Diện tích bồi thường được xác định theo công thức sau: Diện tích bồi thường = Tỷ lệ quy đổi (%) x Diện tích tại vị trí thu hồi đất. Trong đó: Diện tích đất được bồi thường bằng tổng diện tích các loại đất được quy đổi theo từng loại đất;Giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại vị trí bồi thường được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP; giá nhà ở tại vị trí bồi thường là giá nhà tái định cư được duyệt của dự án.
- Điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
+  Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm bố trí quỹ đất, quỹ nhà ở đủ để đáp ứng cho tất cả các đối tượng có đất thu hồi trong cùng 01 dự án có nhu cầu bồi thường bằng đất, bằng nhà ở. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở nhưng không đủ để đáp ứng cho tất cả các đối tượng có đất thu hồi trong cùng 01 dự án có nhu cầu bồi thường bằng đất, bằng nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, cân đối quỹ đất, quỹ nhà ở để bồi thường, đảm bảo công bằng cho người có đất bị thu hồi;
+ Diện tích đất đủ điều kiện để được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở là diện tích đủ điều kiện được tách thửa tại địa phương do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định đối với loại đất thu hồi;
+ Trường hợp đất được bồi thường có diện tích từ 50% trở lên so với diện tích tối thiểu tách thửa của từng loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hoặc từ 50% trở lên so với diện tích thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt thì được bồi thường đủ diện tích một thửa đất theo diện tích tối thiểu tách thửa hoặc đủ diện tích một thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng, đối với phần diện tích chưa đủ của thửa đất được bồi thường thì người được bồi thường phải nộp bằng tiền theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP của Chính phủ;
+ Trường hợp đất được bồi thường có diện tích nhỏ hơn 50% so với diện tích tối thiểu tách thửa của từng loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hoặc nhỏ hơn 50% so với diện tích thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt thì không được bồi thường bằng đất, mà được bồi thường bằng tiền;
+ Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ về đất có giá trị từ 50% trở lên so với giá trị một căn nhà ở thì được bồi thường một căn nhà ở, đối với giá trị còn lại chưa đủ của căn nhà ở được bồi thường thì người được bồi thường phải nộp bằng tiền; Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ về đất có giá trị nhỏ hơn 50% so với giá trị một căn nhà ở thì không được bồi thường bằng nhà ở, mà được bồi thường bằng tiền;
- Ủy ban nhân dân cấp xã áp dụng việc bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất quy định đối với các trường hợp tại khoản 1 Điều 96, khoản 1 Điều 98, khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi các Luật số 43/2024/QH15, số 47/2024/QH15, số 58/2024/QH15, số 71/2025/QH15, số 84/2025/QH15, số 93/2025/QH15 và số 95/2025/QH15.
*Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng quy định tại điểm a và điểm d khoản 1 Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP:
- Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng được xác định theo công thức: 20% x T_gt.
Trong đó: Tổng mức bồi thường nhà, công trình xây dựng quy định tại Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và Điều này không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.
T_gt là giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại.
Ví dụ: Một nhà xưởng cấp 4 có diện tích xây dựng là 100m², có niên hạn sử dụng theo quy định là 20 năm (T), đã sử dụng được 10 năm (T₁). Đơn giá xây mới 1.900.000 đồng/01m². Được bồi thường thiệt hại như sau:
- Giá trị xây mới nhà: G₁ = 100m² x 1.900.000 đồng/m² = 190.000.000 đồng.
- Giá trị hiện có của căn nhà: T_gt = G1 – G1/T x T1 = 190.000.000 đồng - 190.000.000 đồng/20 năm x 10 năm = 95.000.000 đồng.
- Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị còn lại là 20% x T_gt = 20% x 95.000.000 đồng = 19.000.000 đồng.
- Mức bồi thường công trình là: 95.000.000 đồng + 19.000.000 đồng = 114.000.000 đồng.
- Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật chuyên ngành, không thể áp dụng tương đương theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh thì đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lập dự toán mức bồi thường cụ thể, trình thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt.
-. Trong quá trình thực hiện, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thuê đơn vị tư vấn có tư cách pháp nhân để xác định giá trị bồi thường thực tế theo quy định.
*Mức bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp nhà ở cho người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ quy định tại Điều 16 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP:
Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, người đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp, với mức bồi thường bằng 20% giá trị xây dựng mới.
*Xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với trường hợp không có hồ sơ, chứng từ chứng minh quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP:
- Đối với đất nông nghiệp; mức bồi thường là 15.000 đồng/m² (không tính thời hạn sử dụng đất).
- Đối với đất phi nông nghiệp; mức bồi thường là 30.000 đồng/m², được tính theo thời hạn sử dụng đất còn lại và được xác định theo công thức sau:

P =	30.000 đồng/m2	x T2
	T1

Trong đó:
P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với đất phi nông nghiệp;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
*Bồi thường thiệt hại đối với trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất đối với trường hợp đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không quy định tại điểm c khoản 1 Điều 18 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP
- Bồi thường về đất: Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng thì được bồi thường theo mục đích đang sử dụng; mức bồi thường bằng 80% giá đất để tính bồi thường. Giá đất để tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.
- Bồi thường, hỗ trợ về nhà ở, công trình
+ Trường hợp đất có nhà ở, công trình xây dựng thuộc hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không không phải di dời khỏi hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không và được xây dựng trên đất không thuộc các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai thì chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng được bồi thường do hạn chế khả năng sử dụng; mức bồi thường bằng 80% được tính trên giá trị phần nhà ở, công trình xây dựng tính trên diện tích nằm trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không theo đơn giá bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
+ Trường hợp nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được xây dựng trên đất không đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc xây dựng không đúng mục đích sử dụng đất và xây dựng trước thông báo thu hồi thì được hỗ trợ bằng 30% giá trị theo đơn giá xây dựng mới của nhà ở, công trình xây dựng theo quy định.
+ Đối với trường hợp còn lại không được hỗ trợ.
-  Bồi thường, hỗ trợ về cây trồng: Trường hợp trong quá trình thực hiện, vận hành dự án, công trình mà phải chặt bỏ cây trồng để đảm bảo an toàn cho dự án, công trình thì cây trồng bị chặt bỏ được bồi thường 100% đơn giá bồi thường theo quy định; trường hợp trong quá trình thực hiện, vận hành dự án, công trình mà phải chặt, tỉa cây trồng để đảm bảo an toàn cho dự án, công trình thì cây trồng bị chặt, tỉa được bồi thường 80% đơn giá bồi thường theo quy định; trường hợp trong quá trình thực hiện dự án, công trình mà cây trồng có trước khi thông báo thực hiện dự án, công trình hoặc thông báo thu hồi đất và thuộc loại không phải chặt bỏ và cấm trồng theo quy định thì được hỗ trợ 50% đơn giá bồi thường theo quy định.
*Bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 2 Điều 104 Luật số 31/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi các Luật số 43/2024/QH15, số 47/2024/QH15, số 58/2024/QH15, số 71/2025/QH15, số 84/2025/QH15, số 93/2025/QH15 và số 95/2025/QH15:
- Bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất như sau:  Di chuyển trong địa bàn cấp xã: 10.000.000 đồng/hộ;  Di chuyển ngoài địa bàn cấp xã: 15.000.000 đồng/hộ; Di chuyển ngoài tỉnh: 20.000.000 đồng/hộ.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất (một phần hoặc toàn bộ) mà phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất thì được bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt lại hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất thì được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lập dự toán mức bồi thường cụ thể, trình thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt mức bồi thường. Trong quá trình thực hiện, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thuê đơn vị tư vấn có tư cách pháp nhân để xác định giá trị bồi thường thực tế theo quy định
- Trường hợp di chuyển điện thoại, đồng hồ nước, đồng hồ điện, cáp truyền hình, cáp Internet thì được bồi thường chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt theo đơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân tỉnh chưa quy định, đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư căn cứ theo báo giá của đơn vị cung cấp dịch vụ điện thoại, đồng hồ nước, đồng hồ điện, cáp truyền hình, cáp Internet để xác định mức bồi thường cụ thể cho từng trường hợp cụ thể, trình thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
*Bồi thường, hỗ trợ chi phí đào, bốc, di dời mồ mả và các chi phí khác có liên quan trực tiếp để di dời mồ mả đến vị trí mới quy định tại khoản 2 Điều 15 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP:
Mức bồi thường, hỗ trợ chi phí đào, bốc, di dời mồ mả và các chi phí khác có liên quan trực tiếp để di dời mồ mả đến vị trí mới là 10.000.000 đồng/mộ.
Đối với mức bồi thường, hỗ trợ chi phí di dời, xây dựng mới mồ mả trong trường hợp di dời mồ mả đến vị trí mới trong nghĩa trang theo quy hoạch của tỉnh Đồng Nai hoặc trường hợp tự thu xếp việc di chuyển mồ mả ngoài khu vực được bố trí trong nghĩa trang theo quy hoạch của tỉnh Đồng Nai được thực hiện theo đơn giá bồi thường, hỗ trợ do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm thực hiện bồi thường.
Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 13 tháng 10 năm 2025./.