Ngày 26 tháng 4 năm 2025, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã ban hành Kết luận kiểm tra về việc thực hiện các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn thành phố Biên Hòa. Kết luận này được đưa ra sau khi thực hiện Quyết định số 111/QĐ-SoXD ngày 14/4/2025 và Kế hoạch số 28/KH-SoXD ngày 15/4/2025 của Sở Xây dựng, dựa trên báo cáo kết quả kiểm tra của Đoàn kiểm tra theo Quyết định 111 và đã thông qua dự thảo kết luận với các bên liên quan vào ngày 25/4/2025.
Mục đích của đợt kiểm tra nhằm đánh giá tình hình thực hiện các quy định pháp luật liên quan đến NƠXH, qua đó phát hiện những tồn tại, hạn chế và vi phạm để có biện pháp xử lý kịp thời.
PHẠM VI KIỂM TRA
Đoàn kiểm tra đã tiến hành kiểm tra tại 05 dự án/khu NƠXH trên địa bàn thành phố Biên Hòa: Dự án 04 Block NƠXH phường Quang Vinh (Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Kinh doanh nhà Đồng Nai). Quy mô 04 block 13 tầng với tổng số 716 căn hộ, tỷ lệ bàn giao 99,02% (709 căn, trong đó 11 thuê mua, 698 thuê). Dự án NƠXH A6, A7 (Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Kinh doanh nhà Đồng Nai). Quy mô 01 block chung cư, tổng số 435 căn, tỷ lệ bàn giao 93,5% (407 căn, trong đó 342 mua, 65 thuê). Dự án NƠXH cho người thu nhập thấp tại phường Tam Hòa (Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng nhà ở Sơn An). Quy mô 02 block chung cư 408 căn, tỷ lệ bàn giao 100% (408 căn mua). Do dự án này 100% là bán nên Đoàn kiểm tra không kiểm tra việc thuê, thuê mua. Khu NƠXH phường Tam Hòa (Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Phát Triển Cường Thuận IDICO). Quy mô công trình 23 tầng với tổng số 456 căn, tỷ lệ bàn giao 100% (456 căn, trong đó 359 mua, 97 thuê). Khu NƠXH phường Bửu Long (Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai). Quy mô 05 tòa 184 căn, tỷ lệ bàn giao 100% (184 căn, trong đó 148 mua, 36 thuê).
KẾT QUẢ KIỂM TRA: ƯU ĐIỂM VÀ TỒN TẠI
Ưu điểm: Các chủ đầu tư đã cơ bản hoàn thành việc xây dựng và bàn giao số lượng lớn căn hộ NƠXH, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách và người thu nhập thấp. Tỷ lệ bàn giao tại nhiều dự án đạt cao (100% tại Sơn An, Cường Thuận IDICO, Xuân Mai và các căn mua tại A6/A7; 99,02% tại 04 Block Quang Vinh). Công tác kiểm tra, quản lý nhà nước của địa phương (Sở Xây dựng, Đoàn kiểm tra) đã được thực hiện theo kế hoạch, thể hiện sự quan tâm đến việc chấp hành pháp luật về NƠXH.
Hạn chế, tồn tại, vi phạm:
Sử dụng sai đối tượng: Phát hiện 23 trường hợp sử dụng căn hộ không đúng đối tượng quy định trong số các căn thuộc diện thuê/thuê mua. Đặc biệt, tại dự án Khu NƠXH phường Tam Hòa, có 01 trường hợp cho thuê lại nhiều lần, có yếu tố cho người nước ngoài thuê. Tình trạng này làm giảm cơ hội tiếp cận NƠXH của các đối tượng thực sự đủ điều kiện.
Vắng mặt khi kiểm tra: Tỷ lệ hộ vắng mặt khi Đoàn kiểm tra đến làm việc còn cao (tổng cộng 366 trường hợp trong tổng số 914 căn thuộc diện kiểm tra). Mặc dù đã được thông báo trước, việc vắng mặt hàng loạt gây khó khăn cho công tác xác minh trực tiếp.
Để trống, không sử dụng hoặc đang làm thủ tục trả lại: Một số căn hộ được bàn giao nhưng bị để trống không sử dụng hoặc đã được người thuê/thuê mua trả lại (tổng cộng 17 căn đang làm thủ tục trả lại tại 04 Block Quang Vinh và nhiều căn để trống/chưa sử dụng tại A6/A7). Tình trạng này có thể gây lãng phí nguồn lực NƠXH.
Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và trật tự xây dựng: Nhiều hộ vi phạm các quy định về sử dụng không gian chung và an toàn công trình, bao gồm: để đồ đạc lấn chiếm hành lang chung; cơi nới không gian sử dụng (ban công, mái che); tình trạng để, đậu đỗ xe ô tô tại vị trí không gian đường giao thông nội bộ, công viên; chưa đảm bảo an toàn PCCC. Một số hộ cải tạo ban công, cửa sổ nhô ra ngoài gây mất an toàn. Có trường hợp trổ cửa thông 02 phòng liền kề. Những hành vi này ảnh hưởng đến mỹ quan, vệ sinh, an toàn và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn kết cấu.
Không cập nhật thông tin: Một số đối tượng có thay đổi về nơi làm việc, công tác nhưng chủ đầu tư/ban quản lý chưa cập nhật.
Đối với Chủ đầu tư: Tồn tại hạn chế trong công tác quản lý, giám sát. Chưa thực hiện hiệu quả vai trò giám sát việc tuân thủ quy định sau khi bàn giao. Công tác quản lý thường xuyên còn lỏng lẻo, thiếu trách nhiệm. Chưa xử lý dứt điểm tình trạng căn hộ trống, sai đối tượng, dẫn đến tình trạng tồn đọng và lãng phí. Chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận: Tại dự án Khu NƠXH phường Bửu Long (Công ty Xuân Mai), nhiều hộ dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ lâu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân.
Đối với Ban Quản lý/Ban Quản trị chung cư: Chưa thực hiện hiệu quả vai trò quản lý nội bộ, để xảy ra tình trạng lấn chiếm hành lang, cơi nới, đỗ xe sai quy định. Công tác nhắc nhở, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm nội quy chưa nghiêm túc. Chưa tổ chức theo dõi, giám sát các đối tượng sử dụng căn hộ không đảm bảo quy định. Tại một dự án, Ban quản trị còn bố trí bãi đậu xe gây lấn chiếm không gian giao thông nội bộ. Phối hợp vận động cư dân chấp hành kiểm tra chưa hiệu quả, thể hiện qua tỷ lệ vắng mặt cao.
Đối với công tác quản lý nhà nước của địa phương: Công tác hậu kiểm, giám sát việc tuân thủ pháp luật về quản lý, sử dụng NƠXH và trật tự xây dựng tại các dự án sau khi bàn giao cần được tăng cường hơn nữa. Cần có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các Sở ngành, chính quyền địa phương và các Chủ đầu tư/Ban Quản lý để phát hiện và xử lý sớm các vi phạm, đặc biệt là các vi phạm liên quan đến sử dụng sai đối tượng, để trống căn hộ và các vi phạm an toàn PCCC, trật tự xây dựng.
KIẾN NGHỊ XỬ LÝ VÀ CHẤN CHỈNH:
Để khắc phục các tồn tại, hạn chế và nâng cao hiệu quả quản lý NƠXH, Sở Xây dựng đã đưa ra các nội dung, kiến nghị cụ thể:
Đối với Chủ đầu tư các dự án: Rà soát, kiểm điểm trách nhiệm và chấn chỉnh các tổ chức, cá nhân để xảy ra tồn tại, hạn chế. Khẩn trương chấn chỉnh công tác quản lý nội bộ: Tăng cường kiểm tra, nhắc nhở, xử lý nghiêm các trường hợp lấn chiếm hành lang, cơi nới không gian chung, đỗ xe sai quy định, đảm bảo an toàn PCCC và mỹ quan. Rà soát, xử lý các trường hợp vắng mặt và sử dụng sai đối tượng dựa trên kết quả kiểm tra. Lập báo cáo kết quả chi tiết gửi Đoàn kiểm tra và Sở Xây dựng.
Đề xuất thu hồi căn hộ sai đối tượng: Kiến nghị Sở Xây dựng trình UBND tỉnh xem xét ban hành quyết định thu hồi các căn hộ đã xác minh rõ ràng là sử dụng không đúng đối tượng. Sau khi thu hồi, bố trí lại cho các trường hợp đủ điều kiện.
Xử lý tình trạng căn hộ để trống: Lập danh sách các căn hộ còn để trống, báo cáo Sở Xây dựng để đề xuất UBND tỉnh cho thuê/bán theo quy định hiện hành.
Hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận: Đề nghị Chủ đầu tư dự án Khu NƠXH phường Bửu Long khẩn trương hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các hộ dân đủ điều kiện. Rà soát tình hình cấp giấy chứng nhận tại các dự án khác để đẩy nhanh tiến độ.
Tăng cường giám sát sửa chữa, cải tạo nội thất căn hộ để đảm bảo không ảnh hưởng đến kết cấu chung.
Cập nhật thông tin đối tượng sử dụng có thay đổi về nơi làm việc, công tác.
Đối với các hộ dân đang sử dụng NƠXH: Nghiêm túc chấp hành pháp luật: Đặc biệt là quy định về đối tượng, điều kiện sử dụng. Tuyệt đối không cho thuê lại, mượn, hoặc chuyển nhượng sai quy định cho các đối tượng không đúng tiêu chuẩn. Tuân thủ nội quy chung cư và quy định về trật tự xây dựng: Không để đồ đạc lấn chiếm hành lang, lối đi chung; không tự ý cơi nới, thay đổi kết cấu hoặc kiến trúc bên ngoài căn hộ; đảm bảo an toàn PCCC. Phối hợp với công tác quản lý: Chủ động báo cáo Ban Quản lý/Ban Quản trị khi không còn nhu cầu sử dụng để thực hiện thủ tục trả lại nhà. Phối hợp khi các cơ quan chức năng, Chủ đầu tư hoặc Ban Quản lý tiến hành kiểm tra, xác minh.
Đối với chính quyền địa phương (UBND thành phố Biên Hòa, UBND các phường liên quan): Rà soát, kiểm điểm trách nhiệm và chấn chỉnh các tổ chức, cá nhân để xảy ra tồn tại, hạn chế. Phối hợp với Chủ đầu tư, đơn vị quản lý rà soát xác định đối tượng và xử lý vi phạm (nếu có). Tăng cường phối hợp kiểm tra, xử lý các vi phạm về quản lý cư trú, an toàn PCCC, trật tự xây dựng tại các dự án NƠXH.
Kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai: Chỉ đạo xử lý các trường hợp sai phạm. Xem xét quyết định thu hồi căn hộ đối với các trường hợp sử dụng sai đối tượng. Quyết định phương án xử lý căn hộ trống. Đôn đốc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các hộ dân đã đủ điều kiện. Tăng cường công tác quản lý nhà nước, thanh tra, kiểm tra định kỳ và đột xuất việc chấp hành pháp luật về NƠXH và trật tự xây dựng sau khi bàn giao. Chỉ đạo rà soát, kiểm điểm cán bộ, công chức vắng mặt, không hợp tác tốt với Đoàn kiểm tra. Phối hợp lập danh sách các trường hợp không có nhu cầu sử dụng để đề nghị trả lại và bố trí lại. Yêu cầu báo cáo khi cán bộ, công chức chuyển công tác, thôi việc.
Sở Xây dựng giao Đoàn kiểm tra theo dõi, đôn đốc việc thực hiện Kết luận này. Các cơ quan, tổ chức, đơn vị, cá nhân liên quan và đối tượng kiểm tra được yêu cầu triển khai thực hiện nghiêm túc và báo cáo kết quả về Đoàn kiểm tra, Sở Xây dựng trước ngày 20/5/2025. Đối tượng kiểm tra cũng phải niêm yết công khai Kết luận kiểm tra tại trụ sở làm việc trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được.
Kết luận kiểm tra nêu bật những nỗ lực của các bên trong việc phát triển NƠXH nhưng cũng chỉ rõ những tồn tại, hạn chế nghiêm trọng trong quản lý và sử dụng, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt và phối hợp chặt chẽ của các cấp, các ngành và người dân để đảm bảo chính sách NƠXH được thực hiện đúng mục tiêu và hiệu quả.
(Đính kèm nội Kết luận kiểm tra số 01/KL-SoXD ngày 26/4/2025 của Sở Xây dựng)
01-kl-soxd.pdf