Thời gian qua, tỉnh Đồng Nai nhận được nhiều đơn kiến nghị, phản ánh của người dân có liên quan đến các dự án phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản với nhiều loại hình giao dịch bất động sản như: Hợp đồng tư vấn, Hợp đồng nguyên tắc mua bán đặt cọc giữ chổ, tư vấn giữ chỗ, hứa mua - hứa bán, đăng ký giữ chỗ…gọi tắt là hợp đồng giao dịch (có chứa đựng nội dung như hợp đồng mua bán nhà ở, đất nền), phần lớn do doanh nghiệp môi giới ký kết hợp đồng với số tiền từ 50 triệu đến 95% giá trị bất động sản.
3. Nội dung:
Theo kết quả rà soát nội dung đơn kiến nghị, phản ánh và ý kiến của người dân qua những lần tiếp xúc làm việc tại Sở Xây dựng Đồng Nai thể hiện: người dân mong muốn nhận lại tiền đã đặt cọc cho các công ty môi giới (các doanh nghiệp có trụ sở tại TP. Hồ Chí Minh) do có vi phạm về các điều khoản của Văn bản thỏa thuận đã ký kết; việc xử lý nợ xấu quá hạn (gọi điện thoại quá nhiều lần đến người vay và người thân của người vay) của các ngân hàng cho vay làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người vay, một số kiến nghị khác.
Sở Xây dựng Đồng Nai đã chủ trì làm việc với một số chủ đầu tư, thể hiện việc ký Hợp đồng dịch vụ tư vấn và môi giới bất động với một số doanh nghiệp có ký hợp đồng giao dịch là đơn vị môi giới độc quyền các dự án. Theo thỏa thuận tại Hợp đồng dịch vụ tư vấn và môi giới bất động sản như: nghiên cứu thị trường để tư vấn nhằm tối ưu hóa hoạt động kinh doanh của Chủ đầu tư, tư vấn về chính sách giá đảm bảo phù hợp với nhu cầu và mong muốn của thị trường đối với bất động sản của Dự án, tìm kiếm khách hàng, kể cả thu tiền cọc của khách hàng nêu khách hàng có nhu cầu đặt cọc….
Các chủ đầu tư của các dự án cho rằng không phát sinh các giao dịch với người dân có đơn (khách hàng); Hợp đồng dịch vụ tư vấn giữa các công ty môi giới bất động sản và các chủ đầu tư không thể hiện nội dung được giao nhận tiền đặt cọc của khách hàng.
Các Công ty môi giới cho rằng việc ký kết với khách hàng thông qua “Hợp đồng giao dịch" Khách hàng đồng ý nộp cho công ty môi giới một khoản tiền đặt cọc như một biện pháp để (i) bảo đảm cho việc Khách hàng thực hiện các cam kết của mình tại Văn bản thỏa thuận đã ký; và (ii) chứng minh năng lực tài chính của Khách hàng để ký kết Hợp đồng mua bán/các văn bản khác phù hợp với quy định của pháp luật khi Chủ đầu tư có đủ điều kiện bán bất động sản theo quy định của pháp luật…
Hình ảnh mang tinh chất tham khảo
3.1. Về quan điểm xử lý đơn vị môi giới của Sở Xây dựng Đồng Nai và Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh:
Để giải quyết vấn đề nêu trên, Sở Xây dựng Đồng Nai chủ trì họp cùng Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Sở Tư pháp Đồng Nai và các đơn vị có liên quan để xem xét, thống nhất hướng xử lý các công ty môi giới, với những nội dung sau:
* Đối với quan điểm xử lý của Sở Xây dựng Đồng Nai
Qua kết quả làm việc với các chủ đầu tư dự án, đơn vị môi giới và các đơn vị có liên quan, thể hiện tất cả các giao dịch bằng văn bản thỏa thuận, việc giao nhận tiền đặt cọc giữa người dân với Công ty môi giới và một số Ngân hàng thương mai - Chi nhánh TP. HCM được thực hiện tại trụ sở các Công ty thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Căn cứ chức năng quản lý nhà nước theo đơn vị hành chính theo quy định tại Điều 17, 38 Luật Tổ chức Chính quyền địa phương 2015; điểm b khoản 4 Điều 81 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; khoản 3 Điều 52 của Luật xử lý vi phạm hành chính (sửa đổi, bổ sung năm 2020) thì việc xử lý vi phạm (nếu có) các công ty môi giới thuộc trách nhiệm của địa phương nơi doanh nghiệp đăng ký trụ sở hoạt động là UBND TP. Hồ Chí Minh xem xét, xử lý theo quy định.
* Đối với quan điểm xử lý của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh.
Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã làm việc với một số doanh nghiệp môi giới và nhiều hộ dân khiếu nại, thể hiện sản phẩm môi giới là các dự án trên địa bàn tỉnh Đồng Nai; và nội dung khiếu nại, phản ánh của người dân chủ yếu là do việc chậm tiến độ, chậm bàn giao nhà, về việc sản phẩm chưa đủ điều kiện bán mà doanh nghiệp vẫn đưa ra ký văn bản thỏa thuận và nhận tiền đặt cọc với người dân.
Mặc khác, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh không nắm rõ về pháp lý dự án, sản phẩm bán ra có đủ điều kiện kinh doanh hay không, do dự án nằm trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Do đó, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh cho rằng thẩm quyền giải quyết thuộc UBND tỉnh Đồng Nai.
3.2. Kết luận về những nội dung còn vướng mắc chưa thể xử lý:
Việc những doanh nhiệp môi giới tự ý thực hiện ký hợp đồng giao dịch mà các bất động sản chưa đủ điều điều kiện theo quy định là dấu hiệu vi phạm vi phạm pháp luật về môi giới kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, vì quan điểm nhận định về quy định pháp luật liên quan đến giao dịch bất động sản chưa thống nhất thuộc thẩm quyền xử lý của UBND thành phố Hồ Chí Minh hay UBND tỉnh Đồng Nai.
Do đó, ngày 01/11/2024, Sở Xây dựng Đồng Nai đã báo cáo Bộ Xây dựng xin hướng dẫn xác định thẩm quyền xử lý đối với đơn vị môi giới kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh để làm cơ sở để phối hợp xử lý vi phạm theo quy định.